天津一个重量级板块忽然揭开面纱。
这也是“最让人想念的板块”——海河柳林区域。
01
1月10日，天津市规划与自然资源局官网公示了《海河柳林区域城市规划草案》。
本来咱们认为早就看透了这个板块，但其实仅仅看到了它一半的本相。
几大亮点
●披显露“三线交汇”的地铁纽带
●区域内共设7座地铁站
●很惋惜，河景住所规划太少
●南北岸各有一座“精力堡垒”，是天津新地标
●规划一个大型沿河生态公园
区域方位
海河柳林区域坐落中心城区东南部，该片区坐落东丽、津南、河东、河西的四区交接处。
距河西区文明中心4公里，距沿海世界机场6公里，距国家会展中心7公里左右。
功用分区
海河柳林区域构成“一河两岸、一路两心”的功用分区结构。
其间一河为海河，两岸为海河南北两岸，一路为规划中规划工业资源会集的龙宇路，两心分别为世界规划中心和柳林生态中心。
总平面图
海河柳林区域四至规模：东至外环快速，西至昆仑快速，南至大沽南路，北至津塘路，总面积14.5平方公里。
全体鸟瞰图
海河柳林区域以面向市民敞开的生态空间、灵通快捷的路途交通系统、集约紧凑的用地布局和装备均衡的公服配套，刻画以才智、生态、宜居的天津“规划之都”中心区。
02
海河柳林区域，从2014年开端至今，沉浮了6年。
这6年间，板块定位已发作显着的改变：
称号从“天钢柳林”转变为“海河柳林”；
定位从“天津城市副中心”转变为“天津规划之都中心区”。
●2014年，天钢柳林城市副中心（津南区部分、河东区部分、东丽区部分）控规草案公示。
●2015年，天钢柳林城市副中心规划发布。
天钢柳林城市副中心区域方针为建造成为面向沿海新区、辐射全国，以生产性服务业为主导的城市副中心。定位为工业规划中心、文明构思基地、研制总部基地、生态宜居社区。
●2017年，天津市规划局对“关于加速推进海河中游段开发，赶快发动柳林副中心建造的主张”的答复发布。
●2018年，东丽区10-09单元（天钢一期）修正控规，商业改寓居。
●2019年，《天津市双城中心绿色生态屏障区规划（2018-2035年）》计划公示，天钢柳林区域被定位为科技服务中心。
●2019年，天津市规划与自然资源局发布公告，对“天钢柳林”进行称号更正，正式命名为“海河柳林区域”。
●2020年，海河柳林区域城市规划草案公示。
至此，“副中心”的帽子现已从海河柳林头上摘掉了。
事实上，2019年西站城市草案公示时，也改变了定位，从“西站副中心”转变为“西站商务区”。
现在看来，2017年天津提出的“一主五副”空间结构（即小白楼文明中心主中心+西站副中心、天钢柳林副中心、北部区域副中心、侯台副中心、津滨大路五个副中心），已呈现奇妙改变。
并不是说这些板块不重要了，仅仅未来开展会愈加细分，不以“副中心”一词全归纳。
比方西站板块主基调为商务金融、海河柳林主基调为科学技术创新。
03
海河柳林区域是一个“综合区”，以海河为界，北岸为河东区+东丽区；南岸为河西区+津南区。
“四区合一”构成跳脱出行政区的独立板块。
现在天津中心区海河两岸区域现已构成了这样的共同：
自成一派，无论是房价仍是公建配套等，都不太受各自行政区的“操控”。
这样的成果便是，不断稳固海河沿线作为天津城市开展主轴的位置，良性循环。
海河柳林区域，也是天津市中心、海河主轴上，能大规模开发的终究5公里河岸线。
策划6年未动，现在看来，是憋了个大招儿。
04
在公示的总平面图中，可以发现几条地铁线路的痕迹：
地铁10号线、地铁11号线、Z1线，当然还有现已通车的地铁1号线、地铁9号线。
地铁10、11号线现在现已在建，线路站点已确认。
在海河柳林区域中，地铁10号线设3站：龙涵道站、环宇道站、柳林站；
地铁11号线设5站：学院北路站、海河东路站、环宇道站、雪莲南路站、招远路站。
Z1线也横穿其间，尽管没有公示悉数站点，但经过走势，根本能确认的是环宇道站。
由此得出，海河柳林区域蕴藏着一个“三线交汇纽带”，刚好坐落“世界规划中心”邻近，是整个板块的中心地点。
这也具有成为天津重量级的TOD根底。
地铁10号线是天津东部的一条纵贯线；地铁11号线是天津的一条横穿线，根本都能连通起河西区、河东区、东丽区。
之所以天津南部与东部“互动性”差，除了海河的天然分裂外，首要首要是由于海河柳林区域没起势，构成断档。
导致各区一到这儿就变成了结尾神经，没有新的“发动机”，所以越来越生疏。
现在一横一纵两条地铁线现已“织造”进了海河柳林区域，一共设7站，也就从另一方面代表着既要承接上三区的外溢需求，也要承担起面向东部的运送通道。
海河柳林区域的发动，一方面能“顶起”新八大里，另一方面最利好东丽区。
由于它会是一个新引擎，添补开裂的区域价值，支撑起踏腰的房价，构成正常的房价梯度。
05
海河柳林区域具体是怎样规划的？分区来看。
河东区部分
河东部分规划有寓居和商业。
招商雍景湾东侧地块规划现已出过，将构成可贵的河景房，区域内其它新住所都算不得是一线河景。
海河柳林区域的“他心”之一“世界规划中心”规划在此区域内，很重要的“龙宇路”也在此，被规划为规划工业资源会集的路途。
临河的一部分空位规划为公园。
现在区域内纯新盘有风格河东项目，售楼处已露脸。
二手房招商雍景湾参阅价3.5万/平米，雅仕兰庭参阅价2.6万/平米。
东丽区部分
“三线集合”的地铁纽带坐落东丽部分，这个纽带南侧的商业地块，便是北案片区的“精力堡垒”。
从鸟瞰图可以看出，这是一片天际线十分高的商业集群，在所有修建中锋芒毕露。
再叠加交通纽带的存在，显然是要打造成城市地标。
很惋惜的是，东丽部分沿河地块均规划为商业，根本上没有住所的供给。
有很大的可能是考虑到海河两岸面貌的共同，也的确只要商业集群才干营建出超强的现代都市感。
紧挨着地铁纽带有个欣圆小区，很神。
天津二手房价从高点现已跌了约25%，这个20年房龄的老破小竟只跌了10%，由于遭到地铁盈利的辐射，它现已提早透支了房价，扛住了。
此外，稍新一点的小区，如蓝天花园、海颂园参阅均价1.9万/平米。
津南区部分
海河柳林区域的另一个中心“柳林生态中心”，规划在津南部分。
这是一个超大规模的沿河公园，公园南侧规划为南岸的“精力堡垒”，一片颜值很高的商业集群。
现在现状为空位，未来城市界面“面貌一新”。
别的，还规划有两大块寓居用地，其间坐落柳林生态中心西侧的，能构成一部分河景房。
区域内“老破小”林景家乡、柳景家乡参阅均价1.7万/平米。
啥也不说了，赶忙看看房子去。
河西区部分
河西部分没有太特别的地标，最重要的“龙宇路”有一部分在此片区。
从图中看，沿河地块也规划为商业或许工业，住所均为二线河景。
区域内天房海河湾还有2栋高层待售，面积约50-100平米，估计均价3.1万/平米。
金海湾花园二手房参阅均价2.7万/平米。
06
● 全体来看，海河柳林区域的规划中根本不触及大规模的住所拆迁，大多以空位新建为主。
●比较惋惜的是，区域内商业占比较大，新增寓居用地并不多，特别是一线河景房，很稀缺。
尽管坚持了海河两岸修建风格的共同，但毕竟现在天津商办楼空置率很高。据戴德梁行统计数据，新八大里写字楼空置率为75.3%。
海河柳林区域又规划了如此大体量的商业集群，有些过剩，后期或将再调规划。
●区域内地铁站点较多，住所根本都能“叨光”。
●全体城市界面大有改观，所以现有住所将有价值提高的空间。
海河柳林区域的规划缓不济急，不过不要紧，这不阻碍它成为天津城市封面上不行忽视的重要一笔。
接下来，一旦土地开端出让，也就从另一方面代表着海河柳林区域真实发动了。
海河柳林区域、侯飓风景区、西站商务区，已成为天津最值得等待的三大板块，谁能最早起势，拭目而待！
特别强调：现在的草案规划仅处于公示征求意见阶段，并不代表终究成果。有关具体规划以及拆迁，需要等具体控规发布才干判定，文中解读仅供参阅。
（大众号对话框回复楼盘称号，即可检查概况，一键拨号）
假如您想了解更多楼市信息
可拨打365房博士电话
400 8908 365转515
